Cassazione, 6 marzo 2012, n. 3477 inadempimento contratto preliminare e diffida ad adempiere
L’acquirente conveniva in giudizio i promissari venditori deducendo di aver stipulato con i medesimi un contratto preliminare con il quale gli era stato promesso in vendita un appartamento sito in Torino; di aver versato, in due riprese, una somma a titolo di caparra confirmatoria; di avere, a causa di gravi problemi di salute della propria moglie, ripetutamente chiesto ai venditori di posticipare il termine stabilito per la stipulazione dell’atto definitivo; che i venditori gli avevano inviato una diffida ad adempiere prorogando di ulteriori quindici giorni il suddetto termine; di aver informalmente contattato le controparti chiedendo di considerare le sue particolari esigenze familiari e dichiarando la sua disponibilità a concordare altra data per la stipula del definitivo; che aveva comunicato, infine, tale data con raccomandata; che i venditori non volevano più dar corso al rogito ed intendevano trattenersi la caparra a suo tempo ricevuta; che i convenuti in effetti avevano successivamente messo in vendita e ceduto l’immobile.
Tanto premesso, l’acquirente/attore formulava in via principale domanda ex art. 2932 c.c. per l’esecuzione in forma specifica del preliminare, previa declaratoria d’illegittimità della diffida ad adempiere e del conseguente inadempimento di controparte; in via subordinata, chiedeva la condanna dei convenuti al pagamento del doppio della caparra in esecuzione del recesso dichiarato da esso attore.
I convenuti, viceversa, chiedevano il rigetto della domanda attorea facendo presente che non corrispondeva al vero che l’attore aveva loro manifestato i problemi relativi alla salute della moglie, chiedendo di posticipare la data del rogito; precisavano, inoltre, che, perdurando il totale disinteresse da parte dell’acquirente, l’immobile promesso in vendita era stato successivamente ceduto a terzi; i convenuti chiedevano dunque che fosse accertata la legittimità del loro recesso e dichiarato il loro diritto a trattenersi la caparra.
Il Tribunale, all’esito del giudizio, ritenendo ingiustificato l’inadempimento dell’acquirente, per cui doveva ritenersi legittima la diffida ad adempiere, rigettava tutte le domande attoree e accertava il diritto dei convenuti a trattenere la caparra confirmatoria, con condanna del promissario acquirente al pagamento delle spese processuali.
La Corte d’Appello, investita del gravame del soccombente, ribaltando la precedente decisione, dichiarava la risoluzione del contratto preliminare de quo per inadempimento dei promissari venditori e, per l’effetto, li condannava a restituire all’acquirente la caparra confirmatoria ricevuta, oltre il pagamento del 60% delle spese processuali di entrambi i gradi del giudizio! Nel dettaglio, la Corte Territoriale riteneva non essenziale il termine per la stipula contenuto nel preliminare e non legittima la diffida ad adempiere formulata dai venditori, ritenuta inidonea a risolvere il preliminare stesso. D’altronde, questi ultimi, secondo la Corte, dovevano ritenersi garantiti per avere incassato la caparra ed avevano successivamente venduto l’immobile in oggetto per un prezzo superiore a quello in precedenza concordato.
La Corte di Cassazione, con sentenza n. 3477 del 6 marzo 2012, accogliendo il ricorso dei promissari venditori, ha innanzitutto rilevato che la diffida ad adempiere era assolutamente legittima in quanto l’unico onere che, ai sensi dell’art. 1454 c.c., grava sulla parte intimante è quello di fissare un termine entro il quale l’altra parte deve adempiere alla propria prestazione, pena la risoluzione ope legis del contratto, poiché la ratio della norma citata è quella di fissare con chiarezza la posizione delle parti rispetto all’esecuzione dei negozio, merce un formale avvertimento alla parte diffidata che l’intimante non è disposto a tollerare un ulteriore ritardo nell’adempimento.
Di conseguenza, mancando qualsiasi riscontro alla diffida, non v’è dubbio che i venditori allo scadere del termine stabilito avrebbero potuto legittimamente ritenere risolto di diritto il contratto preliminare in questione ed affidare nuovamente all’agenzia l’incarico di vendita dell’immobile.
Corte di Cassazione, Sezione Seconda Civile, 6 marzo 2012, n. 3477
Svolgimento del processo
Ca.St. (acquirenti) con atto notificato in data 27.05.2004 conveniva in giudizio avanti al tribunale di Torino, L.M. e A.S. (venditori) deducendo che aveva con i medesimi stipulato un contratto preliminare in data 20.12.2002, con il quale gli era stato promesso in vendita l’appartamento sito in Torino, (…) per il prezzo di Euro 420.912,37; di aver versato in due riprese, a titolo di caparra confirmatoria, le somme di Euro 7.746,85 e di Euro 51.645,68; di avere, a causa di gravi problemi di salute della propria moglie, ripetutamente chiesto telefonicamente al L. (venditore) di posticipare il termine del 31 ottobre 2003 stabilito in preliminare per la stipulazione dell’atto di compravendita; che i promittenti venditori in data 20.10.03 gli avevano inviato una diffida (dei venditori) ad adempiere prorogando di ulteriori 15 gg. il suddetto termine; che l’attore (acquirente) aveva informalmente contattato le controparti chiedendo di considerare le sue particolari esigenze familiari e dichiarando la sua disponibilità a concordare altra data per la stipula del definitivo; che aveva comunicato, infine, tale data con raccomandata del 22.1.2004 ; che i venditori non volevano più dar corso al rogito ed intendevano trattenersi la caparra a suo tempo ricevuta; che i convenuti ( venditori) in effetti avevano successivamente messo in vendita e ceduto l’immobile; tutto ciò premesso e ritenuto, lo St. formulava in via principale domanda ex art. 2932 c.c. per l’esecuzione in forma specifica del preliminare, previa declaratoria d’illegittimità della diffida ad adempiere del 28.10.03 e del conseguente inadempimento di controparte; in via subordinata chiedeva la condanna dei convenuti al pagamento del doppio della caparra in esecuzione del recesso dichiarato da esso attore.
Si costituivano i convenuti chiedendo il rigetto della domanda attrice facendo presente che non corrispondeva al vero che lo St. aveva loro manifestato i problemi relativi alla salute della moglie, chiedendo di posticipare la data del rogito, ribadendo comunque la propria intenzione di acquistare l’immobile; precisavano che, perdurando il totale disinteresse dello St. , l’immobile promesso in vendita era stato successivamente ceduto a terzi; chiedevano dunque i convenuti che fosse accertata la legittimità del loro recesso e dichiarato il loro diritto a trattenersi la caparra. A seguito delle difese dei convenuti, l’attore abbandonava la domanda ex art. 2932 c.c. insistendo sulle conclusioni formulate in via subordinata. L’adito tribunale di Torino, con sentenza n. 3763/06 rigettava tutte le domande proposte dallo St. ; accertava il diritto dei convenuti a trattenere la caparra confirmatoria netta misura di Euro 59.392,53, condannando l’attore al pagamento delle spese processuali. Il tribunale ravvisava nel comportamento dell’attore un ingiustificato inadempimento e di non scarsa importanza, per cui doveva ritenersi legittima la diffida ad adempiere di cui alla raccomandata dei convenuti del 28.10.2003.
Avverso la sentenza proponeva appello lo St. , chiedendone la riforma, deducendo che il proprio ritardo per la conclusione del contratto definitivo era giustificato da motivi familiari e non poteva essere considerato tale da incidere sull’equilibrio contrattuale e da giustificare la risoluzione di diritto, mentre inadempienti dovevano ritenersi proprio i venditori, ciò che giustificava il proprio recesso con diritto alla restituzione del doppio della caparra.
Si costituivano gli appellati chiedendo il rigetto dell’impugnazione e comunque insistendo per la declaratoria di legittimità del loro recesso e per il loro diritto a trattenere la caparra ricevuta.
L’adita Corte d’Appello di Torino, con sentenza n. 1504/09 depositata il 9.9.2009, in riforma dell’appellata sentenza, dichiarava la risoluzione del contratto preliminare de quo per inadempimento di L. e S. che condannava a restituire allo St. la somma di Euro 59.392, 53 pari alla caparra ricevuta oltre il pagamento del 60% delle spese processuali di entrambi i gradi del giudizio.
Riteneva la Corte non essenziale il termine per la stipula contenuto nel preliminare e non legittima la diffida ad adempiere del 28.10.2003 dei promittenti venditori, inidonea, come tale a risolvere il preliminare stesso; questi ultimi dovevano ritenersi garantiti per avere incassato le caparre di notevole importo ed avevano successivamente venduto l’immobile de quo per un prezzo superiore a quello in precedenza concordato con lo S. ; riteneva di scarsa importanza il suo inadempimento, che comunque riconosceva (individuato nel ritardo nell’indicazione del notaio rogante e della data del rogito comunicata per iscritto solo 22.1.2004 a fronte della diffida ad adempiere del 28.10.03); ciò comportava l’impossibilità di considerare il promissario acquirente pienamente adempiente ai propri obblighi nei confronti di controparte ai fini del recesso ex art. 1385 c.c., che dunque non era da lui invocabile con riferimento alla sua domanda di restituzione del doppio della caparra che di conseguenza andava disattesa.
Il L. e la S. quindi ricorrevano per la cassazione della suddetta pronuncia, con una sola articolata censura, illustrata da memoria ex art. 378 c.p.c.; resiste lo St. con controricorso, formulando ricorso incidentale sulla base di 2 motivi (violazione artt. 1385 c.c. e 1455 c.c., in relazione alla mancata restituzione del doppio della caparra; compensazione delle spese processuali).
Si costituivano i convenuti chiedendo il rigetto della domanda attrice facendo presente che non corrispondeva al vero che lo St. aveva loro manifestato i problemi relativi alla salute della moglie, chiedendo di posticipare la data del rogito, ribadendo comunque la propria intenzione di acquistare l’immobile; precisavano che, perdurando il totale disinteresse dello St. , l’immobile promesso in vendita era stato successivamente ceduto a terzi; chiedevano dunque i convenuti che fosse accertata la legittimità del loro recesso e dichiarato il loro diritto a trattenersi la caparra. A seguito delle difese dei convenuti, l’attore abbandonava la domanda ex art. 2932 c.c. insistendo sulle conclusioni formulate in via subordinata. L’adito tribunale di Torino, con sentenza n. 3763/06 rigettava tutte le domande proposte dallo St. ; accertava il diritto dei convenuti a trattenere la caparra confirmatoria netta misura di Euro 59.392,53, condannando l’attore al pagamento delle spese processuali. Il tribunale ravvisava nel comportamento dell’attore un ingiustificato inadempimento e di non scarsa importanza, per cui doveva ritenersi legittima la diffida ad adempiere di cui alla raccomandata dei convenuti del 28.10.2003.
Avverso la sentenza proponeva appello lo St. , chiedendone la riforma, deducendo che il proprio ritardo per la conclusione del contratto definitivo era giustificato da motivi familiari e non poteva essere considerato tale da incidere sull’equilibrio contrattuale e da giustificare la risoluzione di diritto, mentre inadempienti dovevano ritenersi proprio i venditori, ciò che giustificava il proprio recesso con diritto alla restituzione del doppio della caparra.
Si costituivano gli appellati chiedendo il rigetto dell’impugnazione e comunque insistendo per la declaratoria di legittimità del loro recesso e per il loro diritto a trattenere la caparra ricevuta.
L’adita Corte d’Appello di Torino, con sentenza n. 1504/09 depositata il 9.9.2009, in riforma dell’appellata sentenza, dichiarava la risoluzione del contratto preliminare de quo per inadempimento di L. e S. che condannava a restituire allo St. la somma di Euro 59.392, 53 pari alla caparra ricevuta oltre il pagamento del 60% delle spese processuali di entrambi i gradi del giudizio.
Riteneva la Corte non essenziale il termine per la stipula contenuto nel preliminare e non legittima la diffida ad adempiere del 28.10.2003 dei promittenti venditori, inidonea, come tale a risolvere il preliminare stesso; questi ultimi dovevano ritenersi garantiti per avere incassato le caparre di notevole importo ed avevano successivamente venduto l’immobile de quo per un prezzo superiore a quello in precedenza concordato con lo S. ; riteneva di scarsa importanza il suo inadempimento, che comunque riconosceva (individuato nel ritardo nell’indicazione del notaio rogante e della data del rogito comunicata per iscritto solo 22.1.2004 a fronte della diffida ad adempiere del 28.10.03); ciò comportava l’impossibilità di considerare il promissario acquirente pienamente adempiente ai propri obblighi nei confronti di controparte ai fini del recesso ex art. 1385 c.c., che dunque non era da lui invocabile con riferimento alla sua domanda di restituzione del doppio della caparra che di conseguenza andava disattesa.
Il L. e la S. quindi ricorrevano per la cassazione della suddetta pronuncia, con una sola articolata censura, illustrata da memoria ex art. 378 c.p.c.; resiste lo St. con controricorso, formulando ricorso incidentale sulla base di 2 motivi (violazione artt. 1385 c.c. e 1455 c.c., in relazione alla mancata restituzione del doppio della caparra; compensazione delle spese processuali).
Motivi della decisione
Con il 1 motivo del ricorso principale gli esponenti denunciano l’omessa insufficiente e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo che si risolve in una violazione e falsa applicazione delle norme di diritto”. La Corte torinese ha ritenuto che la questione sottopostale riguardasse la sussistenza o meno dei presupposti integrativi della risoluzione di diritto del contratto ai sensi dell’art. 1454 c.c. in conseguenza della diffida ad adempiere (e cioè la configurabilità della non scarsa importanza nell’inadempimento contestato dagli esponenti allo St. Invero, secondo i ricorrenti, “il percorso logico seguito dalla Corte, che l’ha portata a ritenere la scarsa importanza dell’inadempimento - pur constatato - del promissario acquirente, è contraddittorio, contrario alle risultanze in atti, nonché ai criteri interpretativi costantemente adottati da questa Suprema Corte”. Non v’è dubbio che la diffida ad adempiere di cui alla lettera 28.10.03 fosse pienamente legittima perché non era configurabile alcun inadempimento in capo ai promittenti venditori, “in quanto i medesimi offrirono la loro incondizionata disponibilità a contrarre e curarono (pur in condizione di salute assai precarie) lo sgombero totale dell’immobile entro i termini della stipulazione”. Per contro appariva evidente l’inadempimento dello St. , che non poteva ritenersi di “scarsa importanza”, ciò che la Corte ha desunto sulla base delle seguenti (non condivisibili) considerazioni riguardanti: a) l’interesse di parte promittente venditrice a stipulare il contratto; b) la non essenzialità del termine pattuito in preliminare; c) l’importo non esiguo della caparra versata; d) lo slittamento “contenuto” del termine a stipulare, non idoneo a turbare l’equilibrio contrattuale.
La doglianza appare fondata.
Occorre evidenziare in primis che la diffida ad adempire del 28.10.2003 era pienamente legittima atteso che - come insegna questa S.C. - “l’unico onere che, ai sensi dell’art. 1454 c.c., grava sulla parte intimante è quello di fissare un termine entro il quale l’altra parte dovrà adempiere alla propria prestazione, pena la risoluzione ope legis del contratto, poiché la ratio della norma citata è quella di fissare con chiarezza la posizione delle parti rispetto all’esecuzione dei negozio, merce un formale avvertimento alla parte diffidata che l’intimante non è disposto a tollerare un ulteriore ritardo nell’adempimento”. (Cass. n. 8844 del 28/06/2001).
Ha precisato altresì questa Corte: “In tema di contratti a prestazioni corrispettive, la diffida ad adempiere ha lo scopo di realizzare, pur in mancanza di una clausola risolutiva espressa, gli effetti che a detta clausola si ricollegano e, cioè, la rapida risoluzione del rapporto mediante la fissazione di un termine essenziale nell’interesse della parte adempiente, cui é rimessa la valutazione di farne valere la decorrenza e che può rinunciare ad avvalersi della risoluzione già verificatasi; tale diffida è stabilita nell’interesse della parte adempiente e costituisce non un obbligo ma una facoltà che si esprime a priori nella libertà di scegliere questo mezzo di risoluzione del contratto a preferenza di altri e a posteriori nella possibilità di rinunciare agli effetti risolutori già prodotti, il che rientra nell’ambito delle facoltà connesse all’esercizio dell’autonomia privata al pari della rinuncia al potere di ricorrere al congegno risolutorio di cui all’art. 1454 cod. civ. (Cass. Sentenza n. 23315 del 08/11/2007)”.
Ciò premesso non sembra che al fine di stabilire l’importanza o meno dell’inadempimento dello St. la corte distrettuale abbia adeguatamente e globalmente valutato l’interesse che la parte venditrice aveva alla stipula del contratto, atteso che tale requisito va accertato non solo in relazione alla entità oggettiva dell’inadempimento di una delle parti, ma anche tenendo conto dell’interesse perseguito dall’altra parte.
La S.C. ha precisato al riguardo: “La non scarsa importanza dell’inadempimento, che, nel giudizio di risoluzione del contratto con prestazioni corrispettive, deve essere verificata anche di ufficio dal giudice, trattandosi di elemento che attiene al fondamento stesso della domanda, deve essere accertata non solo in relazione alla entità oggettiva dell’inadempimento, ma anche con riguardo all’interesse che l’altra parte intende realizzare e sulla base di un criterio, quindi, che consenta di coordinare il giudizio sull’elemento oggettivo della mancata prestazione, nel quadro dell’economia generale del contratto, con gli elementi soggettivi e che, conseguentemente, investa, specie nei casi di inadempimento parziale, anche le modalità e le circostanze del concreto svolgimento del rapporto, per valutare se l’inadempimento in concreto accertato abbia comportato una notevole alterazione dell’equilibrio e della complessiva economia del contratto, e l’interesse dell’altra parte, quale è desumibile anche dal comportamento di questa, al’esatto adempimento nel termine stabilito. Ne consegue che, nel caso di inadempimento parziale, il giudizio della non scarsa importanza dell’inadempimento non può essere affidato solo alla rilevata entità della prestazione inadempiuta, rispetto al valore complessivo della prestazione, costituendo questa soltanto uno degli elementi di vantazione”. (Cass. n. 3669 del 28/03/1995: Cass. n. 3742 del 21/02/2006).
Invero, come aveva adeguatamente sottolineato il giudice di prime cure, l’inadempimento dello St. non poteva considerarsi oggettivamente di scarsa importanza, in quanto aveva coinvolto le obbligazioni essenziali e primarie che lo St. stesso si era assunto con il contratto preliminare, cioè la stipulazione dei contratto definitivo entro il 31.10.2003 ed il pagamento in tale data del residuo prezzo (v. Cass. Sez. 2, n. 16084 del 20/07/2007).
Ed invero lo St. non si era per nulla attivato, neanche informalmente, dopo la ricezione della diffida ad adempiere di cui alla raccomandata del 28.10.03, né dopo la scadenza del termine ivi assegnato ai fini dell’inadempimento, e solo dopo alcuni mesi, nel gennaio del 2004 (raccomandata del 22.1.2004) aveva dichiarato esplicitamente, per la prima volta, la sua volontà di stipulare Tatto. A quell’epoca però i sig.ri Lo. avevano già dovuto procurarsi il danaro necessario per pagare la ristrutturazione del loro alloggio di San Remo - dove intendevano trasferirsi - attraverso onerosi disinvestimenti, stante il mancato realizzo della vendita del cespite in argomento. Peraltro le asserite difficoltà familiari invocate dallo St. non erano tali da comportare per lui l’obiettiva impossibilità di stipulare l’atto in questione, visto che analoghi e non memo gravi motivi di salute avevano colpito anche il L. .
Di conseguenza, mancando qualsiasi riscontro alla diffida del 23.10.03, non v’è dubbio che i venditori allo scadere del termine stabilito avrebbero potuto legittimamente ritenere risolto di diritto il contratto preliminare in questione ed affidare nuovamente all’agenzia l’incarico di vendita dei loro appartamento. Tali circostanze in definitiva dovranno essere convenientemente valutate dal giudice di merito unitamente a tutte le altre invocate dagli esponenti per una corretta valutazione dell’importanza dell’inadempimento dello St. , alla luce dei principi della giurisprudenza di questa S.C. soprarichiamati.
Pertanto il ricorso principale va accolto - assorbito ogni ulteriore doglianza e il ricorso incidentale - con conseguente cassazione della sentenza impugnata e rinvio della causa, anche per le spese di questo giudizio, ad altra sezione della Corte d’Appello di Torino.
La doglianza appare fondata.
Occorre evidenziare in primis che la diffida ad adempire del 28.10.2003 era pienamente legittima atteso che - come insegna questa S.C. - “l’unico onere che, ai sensi dell’art. 1454 c.c., grava sulla parte intimante è quello di fissare un termine entro il quale l’altra parte dovrà adempiere alla propria prestazione, pena la risoluzione ope legis del contratto, poiché la ratio della norma citata è quella di fissare con chiarezza la posizione delle parti rispetto all’esecuzione dei negozio, merce un formale avvertimento alla parte diffidata che l’intimante non è disposto a tollerare un ulteriore ritardo nell’adempimento”. (Cass. n. 8844 del 28/06/2001).
Ha precisato altresì questa Corte: “In tema di contratti a prestazioni corrispettive, la diffida ad adempiere ha lo scopo di realizzare, pur in mancanza di una clausola risolutiva espressa, gli effetti che a detta clausola si ricollegano e, cioè, la rapida risoluzione del rapporto mediante la fissazione di un termine essenziale nell’interesse della parte adempiente, cui é rimessa la valutazione di farne valere la decorrenza e che può rinunciare ad avvalersi della risoluzione già verificatasi; tale diffida è stabilita nell’interesse della parte adempiente e costituisce non un obbligo ma una facoltà che si esprime a priori nella libertà di scegliere questo mezzo di risoluzione del contratto a preferenza di altri e a posteriori nella possibilità di rinunciare agli effetti risolutori già prodotti, il che rientra nell’ambito delle facoltà connesse all’esercizio dell’autonomia privata al pari della rinuncia al potere di ricorrere al congegno risolutorio di cui all’art. 1454 cod. civ. (Cass. Sentenza n. 23315 del 08/11/2007)”.
Ciò premesso non sembra che al fine di stabilire l’importanza o meno dell’inadempimento dello St. la corte distrettuale abbia adeguatamente e globalmente valutato l’interesse che la parte venditrice aveva alla stipula del contratto, atteso che tale requisito va accertato non solo in relazione alla entità oggettiva dell’inadempimento di una delle parti, ma anche tenendo conto dell’interesse perseguito dall’altra parte.
La S.C. ha precisato al riguardo: “La non scarsa importanza dell’inadempimento, che, nel giudizio di risoluzione del contratto con prestazioni corrispettive, deve essere verificata anche di ufficio dal giudice, trattandosi di elemento che attiene al fondamento stesso della domanda, deve essere accertata non solo in relazione alla entità oggettiva dell’inadempimento, ma anche con riguardo all’interesse che l’altra parte intende realizzare e sulla base di un criterio, quindi, che consenta di coordinare il giudizio sull’elemento oggettivo della mancata prestazione, nel quadro dell’economia generale del contratto, con gli elementi soggettivi e che, conseguentemente, investa, specie nei casi di inadempimento parziale, anche le modalità e le circostanze del concreto svolgimento del rapporto, per valutare se l’inadempimento in concreto accertato abbia comportato una notevole alterazione dell’equilibrio e della complessiva economia del contratto, e l’interesse dell’altra parte, quale è desumibile anche dal comportamento di questa, al’esatto adempimento nel termine stabilito. Ne consegue che, nel caso di inadempimento parziale, il giudizio della non scarsa importanza dell’inadempimento non può essere affidato solo alla rilevata entità della prestazione inadempiuta, rispetto al valore complessivo della prestazione, costituendo questa soltanto uno degli elementi di vantazione”. (Cass. n. 3669 del 28/03/1995: Cass. n. 3742 del 21/02/2006).
Invero, come aveva adeguatamente sottolineato il giudice di prime cure, l’inadempimento dello St. non poteva considerarsi oggettivamente di scarsa importanza, in quanto aveva coinvolto le obbligazioni essenziali e primarie che lo St. stesso si era assunto con il contratto preliminare, cioè la stipulazione dei contratto definitivo entro il 31.10.2003 ed il pagamento in tale data del residuo prezzo (v. Cass. Sez. 2, n. 16084 del 20/07/2007).
Ed invero lo St. non si era per nulla attivato, neanche informalmente, dopo la ricezione della diffida ad adempiere di cui alla raccomandata del 28.10.03, né dopo la scadenza del termine ivi assegnato ai fini dell’inadempimento, e solo dopo alcuni mesi, nel gennaio del 2004 (raccomandata del 22.1.2004) aveva dichiarato esplicitamente, per la prima volta, la sua volontà di stipulare Tatto. A quell’epoca però i sig.ri Lo. avevano già dovuto procurarsi il danaro necessario per pagare la ristrutturazione del loro alloggio di San Remo - dove intendevano trasferirsi - attraverso onerosi disinvestimenti, stante il mancato realizzo della vendita del cespite in argomento. Peraltro le asserite difficoltà familiari invocate dallo St. non erano tali da comportare per lui l’obiettiva impossibilità di stipulare l’atto in questione, visto che analoghi e non memo gravi motivi di salute avevano colpito anche il L. .
Di conseguenza, mancando qualsiasi riscontro alla diffida del 23.10.03, non v’è dubbio che i venditori allo scadere del termine stabilito avrebbero potuto legittimamente ritenere risolto di diritto il contratto preliminare in questione ed affidare nuovamente all’agenzia l’incarico di vendita dei loro appartamento. Tali circostanze in definitiva dovranno essere convenientemente valutate dal giudice di merito unitamente a tutte le altre invocate dagli esponenti per una corretta valutazione dell’importanza dell’inadempimento dello St. , alla luce dei principi della giurisprudenza di questa S.C. soprarichiamati.
Pertanto il ricorso principale va accolto - assorbito ogni ulteriore doglianza e il ricorso incidentale - con conseguente cassazione della sentenza impugnata e rinvio della causa, anche per le spese di questo giudizio, ad altra sezione della Corte d’Appello di Torino.
P.Q.M.
accoglie il ricorso principale; assorbito il ricorso incidentale; cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese di questo giudizio, ad altra sezione della Corte d’Appello di Torino.
Depositata in Cancelleria il 06.03.2012
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